與新冠疫情相伴而來的美國地產市場熱潮正在急速降溫，1月份以來已經幾近翻倍的按揭利率正在不斷使买家望而卻步，6月份美國新屋銷售不但出現今年以來的第五次下滑，而且創出了兩年多以來的低點，經紀商和按揭公司現已开始大批裁員。
與引發2008年金融危機並導致無數作爲抵押品的房產被取消贖回權的房價泡沫不同，這一次的危機關乎價格承受力。眼下經濟面臨的最大風險是房產銷售的深度持久下滑，而這種滑坡有可能使這個規模4萬億美元的行業再度扮演下一次經濟衰退的主角。
美聯儲通過加息抑制通脹的行動正在產生讓過熱房產市場降溫的預想效應，隨着存量房开始從紀錄低點回升，賣家正在壓低房產報價，自今年年初以來，二手房銷售已累計下降16%，而且跌破了2020年2月抗疫封鎖前的水平。
借貸成本的飛速上漲只是問題的一方面，股市的動蕩以及經濟衰退擔憂也已動搖了买家的信心，而今美國已开始進入一種與疫情共存的常態，人們湧向郊區和價格較低城市購房的熱潮已經开始消退，人們正在陸續復工，藍州的各種防疫限制已經放松，先前那些感覺憋得快要窒息的人也不再急着出逃了。
建築商們暫時還沒有闲下來，已經开工的項目還需要一段時間才能完工，所以建築工人們一時還不會失業。
但是預示未來建築活動的开工許可數據卻不容樂觀，6月份單戶住宅建築許可申請大幅下降並創出了兩年低點，總部設在亞特蘭大的全國性建築商PulteGroup 7月26日表示，公司二季度訂單同比銳減23%，訂單取消量也出現了增加。
房產銷售的放緩已經开始產生了漣漪效應，如果銷售狀況繼續惡化，萎靡形勢將會首先影響到建築商，進而波及到家具店、景觀設計公司和搬家公司，房地產行業的大規模失業則將進一步加劇房地產市場的各種問題，從而使需求遭遇更大的壓力。
Brokerages Compass Inc.和Redfin Corp.這兩家公司最近已向數百名僱員發出了下崗通知。
Redfin首席執行官格倫·凱爾曼在一篇談及員工下崗的博客中說：“我們所面臨的可能不只是幾個月而是持續數年的房屋銷售下滑，而Redfin仍想繼續發展。”
賓夕法尼亞大學房地產專業教授蘇珊·瓦赫特表示：
“房地產市場下行風險還在不斷增大，眼下房屋銷售正在萎縮，但這或許只是真正暴跌的前奏。”
伴隨購房價格战硝煙的散去，自1980年代中期以來一直在最昂貴房地產市場尋找目標的潛在买家如今面臨的競爭減少了。他們因此有了更多挑三揀四和坐地殺價的資本，尤其是在奧斯汀、拉斯維加斯、鳳凰城以及愛達荷州的博伊西等這些賣家不得不壓低要價吸引买家的城市就更是如此。
不過，總體房價走勢仍會比較膠着，一時之間還不至於陷入負增長。
那是因爲房屋存量雖然伴隨銷售的退潮已經开始增加，但從全美範圍看依然相當喫緊。與2008年金融危機時的情況不同的是，如今的房屋價值並非建立在擁有極具誘惑力的可調利率基礎上的高風險次級貸款。而今的房主坐擁十年強勁升值爲其帶來的創紀錄產權價值，因此出現喪失贖回權大潮和銷售持續低迷的可能性並沒有那么大。相反，住房成本的高企可能會促使美國人維持現狀。房主們不大可能舍低就高轉供按揭利率高得多的房產，由此房屋存量的增長將會受到限制。對於租戶而言，安心續租現有房屋是合理選擇，因爲重新租房的話房租會高出一大截。所以，在當前這種經濟形勢千變萬化的情況下，住房問題可能會加大人們更換工作和改善生活條件的難度。
網上租房平台Apartment List Inc.的首席經濟師伊戈爾·波波夫說：
“首套房銷售可以爲房屋租賃市場提供泄壓閥，要是首套房买家實現夢想的難度進一步加大，那就意味着房屋租賃市場仍會有更多需求，所以，伴隨工資增速的減緩，租房市場會變得更加火熱。”
過去兩年的瘋狂不可能永遠持續下去。先前买家太怕錯失良機，以至於會免去合同中的貸款、評估和房屋檢查保護期。
贏得競價大战往往意味着盡可能高的出價，因此每一筆交易都會進一步推高市場價格。
Realtor.com的高級經濟師喬治·拉齊烏說：
“過熱的市場無法延續，價格必然會出現調整，我們如今看到增長速度已經減緩了，現在的問題是，接下來價格是會下跌還是會橫盤整理，或將由地產市場助力帶來的潛在經濟衰退會使境況變得糟糕得多。”
穆迪分析首席經濟師馬克·贊迪預計：伴隨衰退憂慮的加劇，按揭利率會呈現出窄幅波動態勢。
他說，雖然還需假以時日，但是價格曲线終將會开始趨平，而且在先前最熱的地區可能還會出現下行。
馬克·贊迪贊迪認爲：“這算不上崩盤，我預計房屋銷售最終會在2021年平均水平基礎上下降20%到25%，我會把它看作一次嚴重回調而不是崩盤。”
據他所言，在引發上次金融危機的衰退期，房屋銷售下降了大約40%，但是瓦赫特認爲，房地產市場有可能再度成爲又一場經濟危機的中心，而這次不是因爲喪失贖回權，而是因爲失業。“今年注定會是動蕩的一年。”她說。
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標題：美國房地產市場正在面臨急速降溫
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