今年11月以來，沉寂已久的中國地產行業再次迎來活躍，截止到11月20日，房地產（申萬）指數漲幅超15%，相對大盤取得明顯超額收益，背後的邏輯主要源自一系列紓困政策相繼出台，扶持重點從“保交樓”到“保主體”。
今年中國地產的下行對於國內經濟拖累明顯，明年出口受制於外需大概率承壓，消費復蘇仍需觀察疫情演繹，投資端若地產仍然大幅下行基建恐獨木難支，因此，近期政策關於地產行業的邊際變化值得關注。
在近期地產股上漲潮起時，回看歷次地產行情的演繹顯得很有必要。
歷次的地產行情演繹大致分爲三個階段：基本面下行→政策邊際寬松→基本面證實/證僞。2016年首提‘房住不炒’後，成爲地產政策的主基調，因此之後的政策調整更多的是以因城施策下的局部調整爲主。板塊內的行業輪動表現爲：开工環節相關的房地產开發、銀行、挖機、重卡等表現，接着竣工環節相關的鋼鐵、煤炭、水泥、玻璃等板塊，最後傳導至地產後周期與銷量相關的家電、輕工等行業。
事實上，2000年以來，A股經歷了四輪較大級別的地產行情。時段分別是2008年、2012年、2014年和2018年。其中，2008和2014年，政策大幅放松，地產行情持續時間更長，超額收益明顯。2012和2018年，主要表現爲放松公積金、取消限購等，寬松力度較小，行情的持續時間相對較短，超額收益較小。
據興證策略11月21日研究報告顯示，11月11日以來外資大幅回流A股市場超450億，交易盤回流較多。
今年10月至11月上旬，外部擾動下北向資金流出A股的步伐有所提速。不過，近期壓制北向資金風險偏好的幾點因素紛紛迎來積極變化，防疫政策進一步優化、地產融資政策放松，同時外部的流動性衝擊也逐步減緩。受此催化，北向資金自11月11日起連續6個交易日回流A股市場，期間共計回流456.9億元。拆分來看，11月11日至18日期間，配置盤回流151.6億元，而交易盤回流292.2億元，交易盤回流規模相對較大。
交易盤近期的回流比例相對較高。“相較10.1至11.10期間北向資金共計639.4億元的流出規模，11.11以來北向資金的回流規模已經達到前期流出規模的71.5%。拆分來看，配置盤11.11以來回流比例爲42.3%，交易盤回流比例爲108.7%，回流規模甚至已經超過前期的流出規模。（回流比例=11.11-11.18期間北向資金淨流入規模/10.1-11.10期間北向資金淨流出規模，下同）。”興證策略研究報告稱。
房地產是觀察下遊需求最爲重要的行業之一，其對於中遊制造業和經濟的拉動作用明顯。並且由於其涉及到的產業鏈長、市值佔比大，因此，每輪地產行情也對大盤走勢有一定的影響。
從四次地產行情與寬基指數的表現來看，起到一定提振作用。
但2016年“房住不炒”之後，政策調整更多的是以因城施策下的局部調整爲主，結合與當下經濟周期較爲相似的2012年結構調整來看，若本輪地產政策邊際寬松持續，傳統經濟下行速度放緩有利於經濟企穩，但地產的邊際寬松對市場整體的提振效果在逐步弱化。
評級機構穆迪對地產行業的前景則顯得比較保守，其在2023年中國房地產業展望報告中表示，在市場對中國經濟增長放緩、疫情持續影響、預售項目的停工風險存在顧慮的情況下，需求疲弱將導致2023年底前合約銷售額繼續下降10%-15%。
預計合約銷售下降主要是因爲銷量下跌，不過由於基數較低及支持政策有望見效，銷量降幅低於過去12個月的水平，與此同時，开發商繼續通過打折來拉動銷售和現金流，因此平均售價將略有降低。在融資環境緊張的背景下，過去12-18個月开發商的購地和新項目开發步伐均已放緩，因而房地產供應也會保持疲弱態勢。
穆迪副總裁、高級分析師陳晨稱：
“政府近期加大對开發商融資支持力度的措施可能會改善其財務靈活性，並在一定程度上緩解其短期再融資壓力。但是支持政策的影響將取決於上述措施的廣度、時間和效力。”
好消息是，11月28日，證監會新聞發言人表示，爲支持房地產市場平穩發展，證監會決定在股權融資方式調整優化五項措施，即恢復涉房上市公司並購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，以及積極發揮私募股權投資基金作用，並自即日起施行。
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標題：中國房地產到底是回光返照？還是已東山再起！
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