貝殼的野心

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83輪競價、幹掉9家國央企、豪擲超10億元...9月20日上午，貝殼旗下公司“貝好家”奪得成都金三H12純住宅地塊。

從上半年的廣州折戟沉沙，到上個月西安的成功落子，再到成都，貝殼已然走上了开發商的道路。

成都項目作爲貝殼首個自主操盤樓盤，對貝殼未來發展有何意義？就此貝殼表示“主要目的是爲了更好地驗證我們C2M 產品解決方案的落地能力，增強合作方對 ‘1+2 業務模式’的信賴。”

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幹掉9家國央企

當天，拍賣場上聚齊了9家央國企在內的14家开發商，包括綠城、建發、越秀、招商等實力企業，最終經過83輪競價，拼盡全力與貝殼激战到最後的金茂+四川聯投，也战敗。

貝殼溢價42.19%奪得成都金三H12純住宅地塊，以27300元/㎡樓面價，總價10.76億元。

公开資料顯示，該宗地塊位於錦江區柳江街道祝國寺村6、7組，佔地面積約24畝的純住宅用地，容積率爲2.5，建築密度不大於25%，建築高度建築高度不超過60米，起拍樓面價爲19200元/平米。

金融城這塊地，被認爲擁有全成都最好的位置。中指研究院四川分院認爲，錦江區金融城三期地塊搶手的原因是具備足夠稀缺性，高溢價成交則在行業認知之內。

去年6月，熔斷後71家企業參與搖號抽籤，華潤拿下附近另一地塊，聯合華發、錦江統建开發爲金融城·錦宸府，主力產品爲240㎡和278㎡的2T2戶型，含精裝預售均價43999元/㎡，最高單價突破5萬大關，170套千萬級房源竟獲得超過3000組客戶搖號。

甚至後續退出2套房源，2608人搖號，相當於1304個人搶1套房。

目前金融城三期板塊內新房供應稀缺，除前期售罄的錦宸府外，目前僅有交子金融廣場、高投27.63畝人才公寓項目，买入機會極少。

由此，貝殼金融城三期地塊熱度自然很高。

從城市表現來看，成都也是今年以來的房地產熱門城市。根據克而瑞四川數據，上半年，成都住宅成交面積610萬平方米，在重點城市中居首，超出第二名西安60%，更是遠超杭州、上海、廣州、北京、蘇州、深圳等城市。

同時，在克而瑞統計的2024年上半年全國千萬級房源成交前十名城市中，成都爲西部地區唯一入選城市。

從貝殼參與土拍的城市和地塊地段來看，均是熱門城市的熱門地塊。以西安未央區地塊爲例，兩宗地塊均位於西安市北二環核心區域，臨近大明宮國家遺址公園，與西安火車站相距不到5公裏。項目周圍多爲住宅區，主要配套設施有錦宏醫院、正泰醫院、漢城湖公園、西安市第七十五中學等。

不同點在於，貝殼西安地塊攜手綠城，綠城管理作爲合作夥伴，由其負責代建服務和品牌輸出保障，貝好家提供數據驅動力。而成都地塊，則是由貝殼自主操盤樓盤。

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驗證“C2M 產品解決方案”

就在變身开發商風頭大盛之時，貝殼卻按下了“剎車健”，解釋稱：“自主操盤一個項目，並不意味着貝好家要成爲房地產开發商，主要目的是爲了更好地驗證我們C2M產品解決方案的落地能力，增強合作方對‘1+2業務模式’的信賴。”

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其提到的C2M創新中心是貝好家近期新成立的一個獨立部門。由原產品與市場研究部、產品部、研發部和數據部組成。

其人才主要來源於各大开發商，前期的產品和定位是重點方向。

C2M產品解決方案就是利用貝殼平台的大數據資源，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，形成包含產品定位、產品初步設計、產化深度設計等的全套產品解決方案。

而“1+2業務模式”中，“1”就是指代核心的C2M產品解決方案；“2”分別指靈活多樣的資金服務、线上线下一體化的高效營銷服務。

傳統开發商往往更注重土地獲取、項目建設和銷售等環節，而貝好家要做的則是通過對城市不同購房主體在消費需求、行爲偏好上的大數據分析，設計出契合客戶需要的居住產品。

當然，C2M是否能夠真正有效解決產品更貼近市場的問題，還需要時間的檢驗，貝好家在西安拿下的地塊，已經確定主要介入產品定位模塊，或許能夠提前驗證這一系統，並給出答案。

貝好家成都負責人李昱江則表示：“我們在新一线城市最好的地段，打造最好的產品，一方面我們做好了充分的准備，有信心把項目打造爲滿足高端客戶需求的‘好房子’；另一方面希望把這個標志性的項目做好，樹立貝好家‘好產品、好服務’的良好品牌形象，讓合作夥伴對我們更有信心。”

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貝殼的野心

“進軍房地產开發領域，貝殼既可通過項目开發獲得的營收，來補充代理業務的不足，又能借此獲得比單純的代理業務更豐厚的利潤。“文軒智庫專家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認爲，不過，目前貝殼投資开發新房項目的判斷力和操盤經驗仍然不足，這對其資金實力和融資能力也形成了考驗。

具體來看，相比去年的逆勢增長，行至2024年中期的貝殼，幾項關鍵的財務數據均錄得下滑。

報告期內，貝殼實現營業總收入爲397.5億元，同比下降0.04%；歸母淨利潤爲41億元，同比下降3%；毛利潤爲106.4億元，同比下降9.01%。

“房子不好賣”的特點也實實在在地寫在了貝殼的業績報告上。2024年中期，貝殼實現總交易額14689億元，同比下降16.2%。其中，新房交易暴跌，而二手房交易跌幅較小。

主業受環境拖累，發展疲軟，貝殼轉而發展“副業”，被稱爲“阿爾法跑贏貝塔的典範”。

自2021年以來，貝殼將租賃與整裝業務作爲公司的“兩翼”，配合“一體”房產經紀，成爲公司新的增長曲线。

從財報上來看，貝殼的前兩翼已經取得了不錯的成績。其房屋租賃服務與家裝家居業務均實現了不同程度的增長。

家居家裝已經成爲貝殼近年來發展最爲迅猛的板塊，第二季度，該項業務實現合同額42億元，同比增長22.3%；包括定制家具、軟裝等在內的新零售合同額爲12.2億元；淨收入40億元，同比增長53.9%；業務貢獻利潤率達到31.3%。

截至2024年中，該版塊的總交易額爲人民幣76億元，較2023年同期增長24.0%，收入同比增長59.9%，所佔營收的比重達到16.23%。

另一項房屋租賃服務的淨收入由去年同期的21億元增長至今年的58億元，增長幅度達到176.7%；貢獻利潤率由5.5%環比提升至5.8%。

財報稱，該項業務增長的主要原因是省心租模式的在管房源規模增加。數據顯示，省心租二季度末在管規模突破30萬套，上季度爲超24萬套，去年同期爲超12萬套。集中式長租公寓在管規模1.4萬余套，去年同期爲超7000套。

2023年，貝殼又將“兩翼”增加爲“三翼”，开闢了第三條——貝好家住宅开發業務线。試圖逐步從傳統的房產經紀服務平台，轉型爲一個綜合性的居住服務提供商。

受到近年來房地產持續處於調整期的影響，房企拿地偏向謹慎。中指研究院發布的數據顯示，前8月，TOP100房企拿地總額爲4731.3億元，同比下降40.0%，相比較前7月降幅繼續擴大2.0個百分點，貝好家爲何“逆市”拿地？

從現金流上看，貝殼的账面資金能夠撐起它的自信。今年上半年，公司經營現金流淨額爲38.58億人民幣，資產負債率維持在42.3%。截至2024年6月30日，貝殼的現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計達到了597億人民幣。

相比傳統房企，單是今年二季度，貝殼三個月的淨利潤就達到了19億，比金茂上半年6個月的淨利潤還要多。

更可怕的是，房企大面積虧損的2023年，貝殼年度淨利潤達到59億，

“貝殼自然不會走傳統的房地產开發老路，其最大的優勢就是平台化價值。”文軒智庫專家、上海易居房地產研究院副院長嚴躍分析認爲，通過此類地塊的开發和經驗積累，有助於貝殼在房地產开發端探索出平台新功能和新價值。

「本文僅爲提供一般性信息之目的，不應用於替代專業研究者提供的咨詢建議。」

｜觀察員 陳雲      審校 劉曉玲

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