住房稅收新政兌現了財政接力地產的期待，我們認爲有兩點信號值得關注：一是從上周五的部長“預告”到今天的落實僅過去了5天，反映財政依舊重視地產，尤其是與居民購房成本、需求息息相關的房地產稅收；二是從內容上來看，徵稅面積標准的上調、普宅標准的取消均指向一线城市——這可能是本輪地產調控的最主要抓手。
房地產涉及的稅費種類多、規模大，本次新政的細節可能不那么直觀，我們嘗試從四個問題出發，理清本輪地產稅費調整的政策脈絡與影響。
居民購房僅涉及部分稅種，其稅負因交易性質和所在城市而異。購买新房時居民需繳納的稅費主要爲契稅，而二手房交易在契稅的基礎上，买賣雙方通常還需分擔增值稅、個人所得稅，部分城市還需要繳納房產稅（如上海）。對於同一市場價值的房產，二手交易涉及的稅費可能在新購房稅費的兩倍以上。
一线城市以往稅率更高，免徵條件更嚴格，也是這次政策調整的重點。一是新政前北上廣深非首套購房的契稅爲3%，高於全國標准的2%；二是涉及非普通住宅時，持有一定期限以上的住宅交易增值稅、個人所得稅無法像其他城市一樣享受減免。這次新政將契稅徵收區分標准從90平米上調至140平米，且取消普通住宅標准，因此一线城市的二套房契稅、住房交易增值稅、個人所得稅稅率均降至全國統一標准。
企業在开發地產、購买土地進行商業活動時主要需繳納土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅以及耕地佔用稅四種。以上稅費雖然無關居民交易，但也可被視爲住房價值成本中的一部分。這次新政取消普通住宅標准也部分降低了一线城市房企的拿地成本。
自1998年以來，三輪重要的地產政策寬松中，稅收調整從未缺席，且在政策順序上往往扮演“壓軸”的角色，政策內容上，契稅和增值稅（營業稅）是歷次調整的重點，具體來看：
第一輪（1998-2003）：爲扭轉低通脹，刺激國內需求，央行連續降息並放寬房貸金融條件。1999年住房稅收政策大幅調整：個人購买自用普通住宅，暫減半徵收契稅，並在持有一年後銷售時免徵營業稅。政策鼓勵下住房消費迅速升溫，2003年國務院發文明確“房地產已經成爲國民經濟的支柱產業”。
第二輪（2008）：次貸危機發酵，國內經濟增長承壓，房地產再次成爲穩經濟的抓手，央行連續降息，住房稅收政策松綁緊隨其後：2008年10月，居民首次購买90平米以下普通住房的契稅稅率下調至1%。僅一月後，國常會提出十條擴內需的“4萬億”計劃。
第三輪（2015-2016）：地產降溫拖累經濟，2015年樓市加碼放松，棚改貨幣化安置落地，2016年2月購房稅收減免擴大範圍：90平米以上首套房、二套房契稅稅率分別減至1.5%、2%，且住房對外銷售的營業稅改爲增值稅（從性質上減少了稅費），免徵年限也由5年縮短至2年。
我們可從近期地方政策與部委表態中見微知著：一是購房契稅，部分二线城市已將購房契稅優惠作爲地方放松一攬子政策中的“必選項”，由於地方政府自行調整稅率可能受限，契稅優惠主要以現金、消費券補貼返利爲主；
二是取消普宅標准限定，從今年7月三中全會《決定》中首次提出“允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標准”，到9月末北京、上海先後響應“適時、及時取消”，再到10月財政部部長助理表態的“抓緊研究”，不難看出政策落地的緊迫性。
新政落地爲何較快？財政部可自行調整並公告。11月8月人大發布會上財政部部長表示相關稅收政策“已按程序報批”，參考2023年8月的證券印花稅調整，財政部可直接發文落實政策。
契稅優惠涉及的年規模或可達千億級。整體來看，2023年公共財政中契稅收入5910億元，爲土地和房地產相關稅收中佔比最多的分項，其中契稅稅率較高的四個一线城市2023年契稅總收入817億元。
減稅可爲居民實實在在節省購房成本，特別是對於一线城市的改善型需求。據我們統計，取消普宅標准後，符合條件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分別免徵增值稅、個人所得稅，以上海爲例，一套1000萬價值的二手房交易可能減免約70萬元稅費，接近購房所有稅費及成本的3/4，相當於2023年上海居民人均消費支出的13倍。
風險提示：未來政策不及預期；國內經濟形勢變化超預期；政策統計不完全，測算可能存在偏誤。
注：本文來自民生證券2024年11月13日發布的《財政動態觀察系列（五）：房地產：稅收新政影響幾何？》，報告分析師：李瀟宇、陶川
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標題：房地產：稅收新政影響幾何？
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