昨天發布了兩個稅費政策，一個契稅、一個增值稅，都蠻重要
政策發布後踩着下班的點中介朋友的朋友圈又开始活絡了起來
最近的政策總是以回旋鏢的方式先網傳再落地
關於契稅和增值稅的事情在中介和購房者圈子小範圍傳播過
其實政策工具箱不是黑匣子，只要市場一线人員待的足夠扎實足夠久就會知道還有哪些口子可以松
更多時候政策出台的背景可能是市場需要
那昨天的這兩個稅費減免說明了什么
可以看到不是多大的政策，我也一度想着要么休息吧
但其實表格裏的這兩項還需要縱深下
更重要的是這兩條看似不大的稅費政策其實代表了一些調控走勢
开始吧再次解密
契稅這件事其實挺有意思的，不少人看低這個政策覺得沒減免多少，真的這樣么
以我自己上半年买的小房子爲例，303.5萬的總價，因爲二套需要負擔3個點，如果放在現在就是1個點，立省6.07萬
我看有人說這次契稅沒減多少，我想可能是因爲你不是目標人群
通過契稅改革的前後對比你會發現這裏面有兩類獲益人群
首當其衝是二套客戶，尤其是140平以下
都不用精算到具體多少平，因爲政策前只要是二套就得繳納3%，現在就降爲1%
以90平500萬的某家庭二套計算，新政前它的契稅就是15萬，現在變爲5萬
變化還是比較大，稅費都是現金流無法貸款，這么一減壓力小很多
排受益人群第二梯隊的有兩類
一類是二套140平以上的、二類是首套90-140平的
前者從3%變爲2%、後者從1.5%變爲1%
前後減免幅度在0.5%-1%，也是有人口中的減免不多
這部分我就不具體計算了，前後差距從幾千到幾萬不等，還是劃算的
對普通購房者而言這條契稅政策影響其實是有分量的
那它影響的覆蓋面廣么
你會看到改革的分水嶺兩個維度：是否二套、140平上還是下
前者無法估算，後者我可以從掛牌和成交倆維度掂量下契稅改革到底什么分量
從這兩年的月度掛牌數據可以看到
各面積段的月度變化還比較穩定，而這其中140平以下房源是接近90%以上房源的存在
2023年二手住宅掛牌數據
成交量裏140平以下的數據還要更多些，大概95%
2023年二手住宅成交數據
也是這兩年的月度成交裏以月度劃分的數據裏
離我們最近的10月鏈家二手住宅成交裏你也會看到140平及以下也是94.7%的存在
所以契稅這條直接和間接影響面還比較廣的
不過更關鍵的你品出來沒這條偏改善友好，帶着這個味道我們接着往下看
增值稅是我最好奇也最想研究的，沒別的，就是單純5.3%的稅率就決定了這是條影響力更大的政策
內容大致是針對北上廣深中已經取消普宅標准的，將購买2年及以上的房屋免徵增值稅
其實關於增值稅上海的9·29政策有所提及
當時還爲各位提供了份市場滿二房源的佔比，也是覆蓋面極高的政策
數據來源©上海鏈家
這次全國層面的重提增值稅是爲了什么
主要針對北廣深，凡是取消普宅的，以前滿五免徵的稅費現在滿二就要免徵
那這條對上海還有影響么
影響就在於是否取消普通住宅
因爲如果取消144平的限制那么只要滿二就是免徵增值稅
如果不取消，那么144平以上的非普住宅哪怕滿二也得徵收差額增值稅
那取不取消影響大么
全市範圍看這類144平以上的非普房源無論是掛牌
還是成交，佔比都不高，差不多5%-10%的存在
2023年二手住宅掛牌數據（144平這個維度參考140平）
但這類政策撥動的琴弦往往比較聚焦
從把滿五改爲滿二就可以看到一些市場流量傾斜
各位應該有聽說最近前灘的成交熱
背後有部分推動力離不开上海9·29滬七條裏那句滿二免徵增值稅
這條在上海落地的時候還是分普宅和非普宅的
也就是144平以下的滿二就是增值稅全免、144平以上的滿二就是差額增值稅
前灘的主力戶型各位懂的基本都是大兩房和小三房在144以下，於是成交起來了
所以增值稅別小看，用的好立竿見影
如果我是說如果上海取消普宅影響一定不亞於前灘
只是影響的標的會發生變化
這意味着前期144平的滿二房源的熱度會流向144平以上的滿二房源
像前灘這類板塊就不再是政策熱地
轉而像黃浦區的幾個板塊都會迎來不錯的流量（我是說如果上海取消非普）
比如新天地、黃浦濱江、浦東的陸家嘴、碧雲等等這類容易超144平的改善板塊
以翠湖天地爲例，一套滿二房源是全額增值稅還是差額增值稅，兩者可能相差幾十萬不止
可能這也是上海尚未放开普宅的原因，畢竟目前來看各種新政效果都不錯
另外這條政策發現了沒，還是偏改善
我自己是有感受到高層在通過稅費層面想方設法在降低一些負擔
上面兩條政策的最後一條其實還補充了一點
“2024年12月1日前個人銷售、購买住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行”
我們公司买新房的同事看完就笑了，2021年买的新房，今年交房還沒交契稅，正好趕上這個政策，契稅又省了點
我不知道這類朋友多不多，我想在2020年到2021年买房的小夥伴應該都陸續在今年交房，大概率都會碰到這條政策
我朋友還遇到另一種情況
最近他和他的貸款行老師聯系的比較勤
除了之前全國範圍內一刀切的存款利率下調之外，貸款行內部還在調研是否能新增些利率降低的案例樣本，比如二轉首
要知道二套首套的利率差別還是很大的
而我朋友也不是什么幸運兒，大量銀行都在調研這件事
也就是說關於降低成本這件事，背後在使的力不小
看完這三條新聞各位什么感受
首先跟企業的降本增效有點異曲同工的味道，就是全國層面的在降低個人購买、持有的成本
但我更大的感受是另外三方面
首先城市在讓利
稅費非常直接的說這就是各城市的財政收入
不管是土地還是新房二手的稅收
不管是契稅還是增值稅，尤其是5.3%的增值稅，它的減免會對房產類稅費產生不小的影響
到讓利層面的稅費政策出台其實很能說明調控的某種階段，叫底线
其次這次稅費的減免主要助力的改善人群
這部分簡稱少部分人群，通常成交佔比不會超過市場5%
如果說首付和利率政策針對的剛需
那稅費尤其這次的稅費政策更多給到的是改善
一方面剛需調控比較到位了，以上海爲例，這個月我們發現新政的影響力遠遠超出月度維度，9月底的政策影響的不僅是10月，怕是11月也會得到提升
另一方面改善的政策呢，在普惠政策之下這次的稅費政策是比較大的支持
不過你更要看到的是政策從剛需客群到改善客群很能說明一個問題
目前調控已經進入很末端階段
我不知道未來的政策還會不會在剛需和改善反復橫跳，但無論兩種情況的哪一種都意味着調控的很後期階段，就是有種快到底了的感覺
又是一次小小的政策剖析，哪怕只是次稅費政策
我眼裏從來沒有小的政策，有的只是我們對背後關聯度了解的缺乏
萬物互聯是互聯網公司的大詞，世界普遍聯系是唯物辯證法不變真理，似乎不同領域不同維度都在試圖告訴我們一些相同道理
帶着這種思維去看這個世界會很有意思
從6萬億新增替換債到100萬套城中村改造、從多城市高鐵計劃重提到家電以舊換新再次出現...
這裏面陌生的是數字，熟悉的是方法
我們無需糾結要不要推陳出新，甚至無需糾結這裏面6萬億新增替換債跟房地產有沒有關系
圍繞刺激內需只要你的目標沒變，最後所有方法、政策、資金、要素...都會流向這些地方
我們下回見
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標題：房產再減稅費，這次又爲了什么
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