CNBC:中國房地產开發商的現金流驟降超過20%

要點

北京——根據牛津經濟研究院的數據，中國房地產开發商的現金流——這是公司維持運營能力的一個標志——在過去十年穩步增長之後，今年有所收縮。

該公司首席經濟學家吳宇暉的分析顯示，截至7月份的开發商現金流折合成年率同比下降24%。

數據顯示，至少自2009年以來，幾乎每年的增長都大幅放緩。截至7月，年化融資總額爲15.22萬億元(2.27萬億美元)，而2021年爲20.11萬億元。

今年7月，中國信貸需求不及預期，房地產开發商的困境持續。

大約兩年前，中國政府开始打擊开發商對債務增長的高度依賴。值得注意的是，恆大去年底違約了。世茂等其他开發商也出現了違約，盡管它們的資產負債表似乎更爲健康。

雖然投資者對中國房地產公司變得謹慎，但开發商現在面臨着失去另一個重要現金流來源的風險:購房者提前付款。

在中國，房屋通常會在完工前售出。但自6月下旬以來，一些購房者通過停止支付抵押貸款來抗議公寓建設延誤。

吳在上周的一份報告中表示:”問題的關鍵在於，房地產开發商沒有足夠的現金流——無論是由於償債成本、房屋銷售低迷，還是濫用資金——來繼續开發項目。”

“解決這個問題將重建購房者對开發商的信心，這將有助於支持住房銷售，進而改善开發商的財務健康狀況。”

據摩根士丹利截至8月10日的分析，9月份有超過20億美元的高收益房地產开發商債務到期，是8月份的兩倍多。

這家美國投資銀行在8月15日的一份報告中援引AlphaWise消費者調查報告稱，如果建設暫停，大約四分之一在竣工前購买房產的購房者傾向於停止支付抵押貸款。

房地產不僅佔中國家庭財富的大部分，而且分析師估計，房地產和與房地產相關的行業佔中國GDP的四分之一以上。房地產市場的低迷導致了今年經濟增長的整體放緩。

爲了支持經濟增長，中國央行下調了利率，包括周一出人意料地將部分機構一年期貸款利率(即中期貸款便利)下調10個基點。

仲量聯行(JLL)首席經濟學家、大中華區研究部主管龐溟(Bruce Pang)說，雖然中國央行可能希望降准能夠減輕購房者的部分負擔，幫助开發商獲得貸款，但問題不只是資金問題。

他指出，开發商發現自己更難獲得資金，因此不得不更多地依賴於向購房者預售。但他補充說，由於對未來就業和現有投資產品回報的預期，人們對購买新房越來越謹慎。

盡管有多篇報道稱，政府計劃爲开發商提供資金，但中央政府尚未正式宣布加大對房地產的支持力度。上個月政府高層會議的一份報告說，地方政府有責任交付完成的住房。

據吳教授分析，在开發商的三大資金來源中，預付款和押金今年降幅最大，降幅達34%。

折合成年率的數據顯示，作爲融資來源的信貸減少了22%，而自籌資金(包括股票和債券)減少了17%。

投資者不再投資中國房地產

投資基金基本上遠離中國房地產开發商，減少了一個潛在的資金來源。

Brandywine Global的助理投資組合經理卡羅爾·萊伊（Carol Lye）在給CNBC的郵件回復中表示:“令人擔憂的是，高層決策者在解決房地產开發商融資問題方面缺乏意愿和速度。”

萊伊說，該投資管理公司對中國房地產的配置比例很低，Brandywine持有“高質量的房地產債券，這些債券在政府支持方面得到了優先考慮。”

一些投資者甚至轉向了亞洲其他地區的公司。

“我們已經撤出了幾乎所有在中國住宅市場的持股。就恢復敞口而言，現在更多是在觀望，” 駿利亨德森元見基金(Janus Henderson)駐新加坡的亞洲房地產股票投資組合經理Low Xin Yan表示。她拒絕透露這些銷售的時間表。

她說:“這個地區仍然有很多選擇，特別是隨着現在重新开放，新加坡、澳大利亞基本上恢復全面开放，基本面很強勁。”

她聯合管理的Horizon Asia-Pacific Property Income Fund的主要持倉包括日本都市基金投資公司、豐樹物流信托和恆隆地產。

晨星公司(Morningstar)的Patrick Ge本月在一份報告中稱，一些基金已從中國房地產轉向亞洲其他高收益行業，如印度可再生能源公司和印尼房地產。

報告稱，總體而言，投資於中國房地產基金的資金在6個月內減少了59%。

但報告稱，投資巨頭貝萊德也在購买中國房地產債券的公司之列——包括世茂的公司。

該資產管理公司沒有回應CNBC的置評請求。

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